이행강제금 계속 납부해야 하나요?

1. 이행강제금 계속 내야 하나요?

오늘은 자동차 동호회 카페에서 안타깝게도 이행강제금을 납부하고 계시는 회원님께서 장문의 질문을 해주셨는데 하나하나 알아보도록 하겠습니다.

질문의 요지는 김포에 2,000평 정도 되는 농지(답)에 가건물과 컨테이너를 가져다 놔서 이행강제금을 납부하고 계신다는 내용입니다. 요즘 김포의 토지 매물이 인기가 많은데요 아래 내용을 잘 보시고 원만히 처리되셨으면 합니다.

2. 질문(1) : 이행강제금을 납부하고 있는 토지는 매매가 안 되나요?

⇒ 매매는 가능합니다. 다만 사전에 조치할 사항이 있습니다.

우선 건물 및 토지에 대해 이행강제금 대상이 되셨다는 것은 정황상으로 토지 위에 불법건축물과 농지(답)임에도 불구하고 농사를 짓고 있지 않고 있어 경자유전의 원칙에 어긋났기 때문입니다.

더 자세하게 말씀드리면 농지는 매년 9월에서 12월경에 농지 이용실태 조사를 하게 되는데 이때 농지임에도 불구하고 농사를 짓지 않고 있다는 것이 증명되면 관할지자체에서 대상 농지를 1년 이내에 처분하라는 처분의무 기간이 부과됩니다.
처분 의무기간의 행정조치를 인지한 날로부터 소유자는 처분명령이 내려지기까지는 여러 번의 구제 절차가 있으므로 반드시 사전에 철저하게 소명하여 처분명령을 방지해야 합니다.
그 방법으로는 직접 나서서 해명을 해야 하며 어려우면 단체장이나 지역 유지 등 측면 지원을 요청하여 처분명령이 유예되는 경우도 있으나 이제는 잘 통하지 않는 방법입니다.

처분 결정을 위한 청문 통지를 받았을 때는 경작 사실이나 경작하지 못한 부득이한 이유, 향후 영농계획을 알려 구제받아야 하며 농지은행에 원칙대로 농지를 원상복구 후에 직접 자경하거나 농어촌공사를 통해 토지를 임대하거나 처분 위탁계약을 받아 처분유예 3년을 받고 그 기간에 처리하는 것이 합당합니다.
이마저도 하지 않고 계시면 6개월 이내 처분하라는 명령의 행정조치를 받게 됩니다.
즉 토지의 이행강제금이 나왔다는 것은 처분명령 이후 6개월이 지났다는 것이 되겠네요

따라서 농지소유자님은 농지 위에 불법 건축물을 합당하게 처리하시고 농지(답)를 원형지처럼 농사를 지을 수 있게 원상복구 후에 매도하셔야 합니다.
농지가 본연의 농지의 역할을 할 수 없을 때는 농업취득자격증서 발급이 되지 않기에 매도가 될 수가 없습니다.

3. 질문(2), 질문(3), 질문(4), 질문(5) : 이행강제금은 매년 부과가 되는가요?

⇒ 네, 시장, 군수, 구청장의 농지 처분명령이 내려진 상태에서 매도하지 않으시면 매년 토지 전체의 개별 공시지가와 감정평가 금액 중 높은금액의 25%를  이행강제금으로 납부하셔야 하며 매도하셨다면 이후로는 강제 이행금은 부과되지 않습니다.

최근 금리 인상으로 인하여 매도하려 해도 토지가 원활히 매도되지 않는다면 농지의 소유자는 한국농어촌공사에 이를 매수 청구할 수 있습니다.
다만 처분기준에 있어 매수가격은 공시지가를 기준으로 하게 되는데 만일 인근지역의 실거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실거래 가격을 기준으로 매수하게 됩니다.
사실 요즘 김포 토지의 가격이 급격한 상승추세이기에 김포의 경우 토지의 개별성에 따라 다르겠지만 공시지가보다 낮은 경우는 극히 드문 경우라 농어촌공사를 통해 매수청구 하는 방법은 권해드리지 않습니다.

4. 농지 처분명령, 이행강제금 부과까지의 절차 요약

1) 농지 이용실태조사 : 매년 9월~12월
2) 처분 의무기간 부과 : 처분 대상 농지는 1년 이내에 처분의무
3) 처분유예 또는 처분명령 : 자경 또는 처분 위탁계약 시 처분유예 3년, 미이행 시 6개월 이내 처분명령
4) 이행강제금 부과 : 처분 미이행 때 공시지가와 감정평가 금액 중 높은금액의 25% 부과, 매도 시까지 1년 단위 반복

5. 농지법 시행령, 시행규칙 강화

LH 투가 사태 이후로 22년 5월 9일 농지법 시행령, 시행규칙이 강화되었는데요
핵심 내용만 간략하게 정리해 보겠습니다.

1) 주말 체험용 농장은 1,000m³ 미만 취득할 수 있으며 취득 시에도 농업취득 자격증명서 발급
2) 다른 지역 농지나, 3인 이상 공동으로 농지를 취득할 시 농지위원회의 심사 필요
3) 농지를 공동으로 취득 시 구분 도면 및 약정서 필요
4) 농영경영계획서, 농지취득자격증명서, 주말 체험 영농계획서 작성 및 신청양식이 까다로워짐
5) 농업진흥구역(과거 절대농지) 취득 제한 강화
6) 직업 증명(재직증명서, 사업자등록증) 등 첨부 서류 추가